مسکن در زمانه تعویق 

بازار مسکن ایران در میانه تابستان ۱۴۰۵ بیش از آنکه از متغیرهای سنتی مانند عرضه، تقاضا یا حتی نرخ سود بانکی تاثیر بگیرد، زیر سایه «ریسک سیاسی» حرکت می‌کند. بازار نه وقوع جنگ را به طور کامل قیمت‌گذاری کرده و نه به تداوم آرامش اطمینان دارد. نتیجه این وضعیت، شکل‌گیری بازاری است که هر روز با موجی از اخبار درباره احتمال تشدید درگیری یا کاهش تنش، رفتار خود را تغییر می‌دهد.
ویژگی اصلی این دوره، نوسان دائمی «ریسک» است. یک روز خبر از احتمال آغاز دوباره درگیری‌ها منتشر می‌شود و روز بعد اخبار میانجی‌گری یا تعویق تنش‌ها به بازار مخابره می‌شود. این رفت‌وبرگشت‌های خبری باعث شده مهم‌ترین واکنش بازار مسکن، نه جهش قیمت، بلکه کاهش تمایل به معامله باشد. در چنین فضایی، خریدار ترجیح می‌دهد تصمیم خرید را به تعویق بیندازد و فروشنده نیز جز در موارد اضطرار و عجله، حاضر نیست با تخفیف قابل توجه ملک خود را عرضه کند. نتیجه، کاهش حجم معاملات و عمیق‌تر شدن رکود معاملاتی است؛ رکودی که حتی اگر قیمت‌های اسمی را ثابت نشان دهد، از نظر اقتصادی به معنای کاهش نقدشوندگی بازار است.
در واقع، آنچه در این دوره بیش از قیمت اهمیت پیدا کرده، «زمان» است. خریدار در شرایط فعلی حاضر است برای روشن شدن چشم‌انداز سیاسی صبر کند، حتی اگر احتمال افزایش قیمت در آینده وجود داشته باشد. همین تغییر در محاسبات ذهنی خریداران، سرعت گردش معاملات را کاهش داده و باعث شده بخش قابل توجهی از تقاضای بالقوه به تقاضای بالفعل تبدیل نشود. در سمت عرضه نیز فروشندگان با توجه به رشد هزینه‌های جایگزینی و افزایش هزینه ساخت، تمایل چندانی به کاهش محسوس قیمت‌های پیشنهادی ندارند.
نکته مهم این است که افزایش ریسک سیاسی الزاماً به معنای افزایش فوری قیمت مسکن نیست. برخلاف بازار ارز یا طلا که در برابر اخبار سیاسی واکنش لحظه‌ای دارند، بازار مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین، کندتر واکنش نشان می‌دهد. در شرایطی که احتمال جنگ بالا می‌رود، ابتدا معاملات کاهش پیدا می‌کند و تنها در صورتی که نااطمینانی برای مدت طولانی ادامه یابد، افزایش هزینه ساخت، رشد نرخ ارز و تورم عمومی به تدریج خود را در قیمت‌های اسمی مسکن نشان می‌دهد. بنابراین اثر نخست ریسک، انجماد بازار است و اثر دوم، انتقال تدریجی تورم به قیمت ملک.
از سوی دیگر، هر بار که اخبار کاهش تنش منتشر می‌شود، انتظار رونق سریع معاملات شکل می‌گیرد؛ اما این امید معمولاً کوتاه‌مدت است. زیرا فعالان بازار هنوز نسبت به پایداری آرامش اطمینان ندارند. به همین دلیل، بازار وارد چرخه‌ای از «انتظار» شده است؛ انتظاری که باعث می‌شود نه خریداران برای ورود عجله کنند و نه فروشندگان حاضر به عقب‌نشینی از قیمت‌های پیشنهادی شوند. این همان وضعیتی است که می‌توان آن را مدیریت بازار توسط نوسان ریسک نامید؛ یعنی متغیری که بیش از عوامل بنیادین، رفتار بازیگران بازار را تعیین می‌کند.
در این میان، نقش سرمایه‌گذاران نیز قابل توجه است. در دوره‌های عادی، بخشی از تقاضای مسکن با هدف حفظ ارزش دارایی یا کسب بازدهی وارد بازار می‌شود، اما در شرایطی که افق سیاسی قابل پیش‌بینی نیست، سرمایه‌گذار نیز با گزینه‌های متعدد و متنوعی برای حفظ ارزش دارایی خود روبه‌رو است. همین موضوع باعث می‌شود مسکن، با توجه به نقدشوندگی پایین و هزینه بالای ورود و خروج، الزاماً نخستین انتخاب سرمایه‌گذار نباشد. در نتیجه، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای نیز از بازار فاصله می‌گیرد و فشار بیشتری بر حجم معاملات وارد می‌شود.
اگر این وضعیت تا پایان ۱۴۰۵ ادامه پیدا کند، محتمل‌ترین سناریو، تداوم رکود معاملاتی همراه با رشد محدود قیمت‌های اسمی است. تورم، هزینه ساخت و نرخ ارز اجازه کاهش قابل توجه قیمت‌ها را نمی‌دهند، اما ضعف قدرت خرید خانوار و احتیاط سرمایه‌گذاران نیز مانع از شکل‌گیری یک موج جدید رونق خواهد شد. در چنین بازاری، حتی ثبات ظاهری قیمت‌ها نیز لزوماً نشانه ثبات واقعی نیست. اگر قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم افزایش پیدا کند، ارزش واقعی دارایی در حال کاهش است؛ موضوعی که ممکن است در آمار قیمت‌های پیشنهادی دیده نشود، اما در رفتار فروشندگان، حجم معاملات و توان خرید خانوار خود را نشان می‌دهد. بنابراین برای ارزیابی وضعیت بازار، صرفاً دنبال کردن قیمت‌های اسمی کافی نیست و باید همزمان روند معاملات، قدرت خرید و هزینه ساخت نیز مورد توجه قرار گیرد.
در مجموع، تا پایان ۱۴۰۵ نباید انتظار داشت که بازار مسکن صرفاً با اخبار مثبت یا منفی سیاسی مسیر خود را تغییر دهد. در مقطع کنونی، ریسک نه موتور رشد بازار مسکن است و نه عامل سقوط آن؛ بلکه مهم‌ترین سازوکار کنترل‌کننده رفتار بازار و حجم معاملات محسوب می‌شود.

• هاجر شادمانی - روزنامه‌نگار

• هفته‌نامه اطلاعات بورس ۶۴۰